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酵母大王俄罗斯抄底!5590万买下莫斯科八层楼

来源:时代财经  编辑:  2022/7/15  

  “酵母大王”到俄罗斯买房了。

  7月13日晚间,安琪酵母股份有限公司(SH:600298)发布公告称,旗下控股子公司安琪酵母(俄罗斯)有限公司拟在莫斯科购置一处房产,折合人民币5590万元(不含税),其中购房款5575万元,其他交易费用15万元。

  该购置房产为莫斯科核心商务区ZEMLYANOY VAL路75号房产,标的资产为整体框架结构,总面积为2343.2平方米,包含地上5层、阁楼2层、地下负1楼为停车场,总共8层。按照安琪酵母公告描述,该房产地理交通十分便利,2分钟上城市内环快速路,到地铁环线TAGANSKAYA站步行5分钟。

  莫斯科当地华人中介李明介绍,莫斯科的城市布局是以红场为市中心,形成一个个放射的同心圆,其中五环以内为中心区域。李明称,安琪酵母购置房产类似商务楼宇,所在区域基本属于市中心,位于五号地铁线附近,如果不堵车开车到红场只需要三四分钟。

  俄罗斯市场连年亏损

  临近市中心,或许正是安琪酵母购下这处房产的主要原因。

  安琪酵母于2015年开始在俄罗斯设立公司,同年于工厂所在地利佩茨克市成立销售部,承担公司俄语区市场营销及烘焙应用技术服务工作。

  安琪酵母在公告中称,利佩茨克市位于俄罗斯西南部,距离首都莫斯科市480公里,无法引进高级营销和科技人才,不能较好地满足发展需求。因此,安琪酵母认为此次购房有助于优化资源配置,充分发挥莫斯科区域优势,为公司俄语区国际业务发展提供有力的支撑。

  此外,公告中还提及,俄罗斯安琪将加快推进莫斯科总部建设,对本地市场进行二次开发,将俄语区销售比例从60%提升到80%左右,实现本地销售为主的新发展格局,减少公司对俄语区以外出口市场的依赖。

  可见,安琪酵母对于俄罗斯市场抱有不小的发展需求。

  据了解,安琪酵母于2000年在上交所正式挂牌上市,是目前国内酵母行业中唯一的上市企业,2021年公司营收已破百亿元。

  其中,酵母类产品除了拿下国内55%的市场份额,同样占据了全球15%的市场。但有观点认为,目前安琪酵母在中国的市场占有率基本已是行业天花板,如果要持续发展需要出海发掘广阔海外市场。

  因此自2019年以来,安琪酵母开始发力海外的拓展计划,分别在俄罗斯和埃及建厂。

  不过,从2020年-2021年数据来看,俄罗斯安琪已经连续两年录得亏损,分别净亏1.32亿元,896.32万元,也是8家子公司中唯一录得亏损的公司,在安琪酵母总营收占比也不到5%。

  莫斯科房价暴涨

  根据公告披露,俄罗斯安琪委托当地第三方评估机构出具了评估报告,评估的标的资产市场价值6.23亿卢布,不含税市场价值为5.19亿卢布。

  最终,本次交易标的确定的交易价格为5.417亿卢布(不含税),折合人民币约5575万元,单价在2.39万元/平方米左右。按此计算,相比市场价值溢价率不到5%。

  不过,当地中介李明则表示,中心区的商业物业一般都会有一些溢价,加上最近整体均价上涨,上述交易并不亏。

  “因为俄乌冲突和国际制裁问题,俄罗斯尤其首都莫斯科,许多西方外企公司都在进行撤退,麦当劳也撤退了,很多商务地都空出来了,现在入手是一个恰当的时机。”李明称。

  另据报道,今年6月24日,俄罗斯驻华大使杰尼索夫也曾对外透露,今年三月份开始,许多中国民营资本就开始在俄罗斯购置产业,因外资撤出,仅莫斯科一地就空出千万平方米的空地。

  李明也表示,现在莫斯科空置的物业多,讨价还价空间大,对于在当地有战略布局需要的企业来说容易实现抄底。

  对于在俄罗斯购置房产的行为,也有观点认为是“无奈之下的选择”。

  协纵策略管理集团联合创始人黄立冲便认为,实际上俄罗斯尤其莫斯科的房价并没有下跌,甚至处于上涨过程,加上俄罗斯如今正在面临18%或更高的通胀,这意味着房价会继续上涨,手里的卢币会继续贬值,那么不如买房保值。

  据悉,由于在售住宅数量少以及通货膨胀等原因,近几年俄罗斯首都莫斯科的房价不断上涨。一组莫斯科最大的房地产租赁和销售平台ЦИАН的数据显示,2021年9月,莫斯科平均每平方米价格在28.5万卢布(约合2.57万元人民币),比2020年9 月同期增加30%。

  2022年,俄罗斯及首都莫斯科的房价继续上升。一季度,俄罗斯全国房价比上年同期飙升了18.78%,比2021年一季度5.23%的同比增速大幅提高,是2007年第三季度以来最强劲的表现;莫斯科一季度房价则同比大幅上涨20.49%,高于前一年15.98%的涨幅。

  此外,黄立冲指出,如今受俄乌冲突影响,俄罗斯境内的卢布对外流通性差,对于安琪酵母来说与其持有大量卢币,不如买入一些房产资产等待情况好转。

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